《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求赔偿。”同时《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号发布)第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”由此可见，以出让方式取得土地使用权的使用者应当在出让合同签订后60日内支付全部土地出让金。

土地使用者在约定期限内支付完土地出让金后，按照《土地登记规则》(修正)第二十六条的规定：“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”按此规定，以出让方式取得国有土地办理土地使用证必须出具两份文件，即土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证，这两者缺一不可。由此可见，土地使用证必须是在土地使用者缴纳完土地出让金后才能办理，县国土局不能在企业还未缴纳完土地出让金的情况下为其办理土地使用证。

在我国，土地抵押登记是土地他项权利登记的一种。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定土地使用权抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。《土地登记规则》第二十九条规定依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后十五日内持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。从这些规定我们不难看出，抵押登记是土地使用权抵押的法定生效要件，银行在为企业办理抵押贷款时，只有当双方当事人到相应管理机构办理抵押登记后，抵押才生效和受法律保护。

未交土地出让金的房子买卖有效吗

不可以买卖,房屋买卖合同可以约定由买受人缴纳土地出让金。如果没有约定,但在合同里明确了土地出让金未交,那么视为现状出卖,还是应该买受人缴纳。如果既没有约定,又没有明确土地出让金未交,那么就应该考虑认定出卖人故意隐瞒这个事实,应由出卖人缴纳。